21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

2025年7月14日，深圳前海桂湾片区一宗住宅用地完成出让。这宗地块建筑面积2.56万平方米，挂牌起始价11.58亿元，是一宗微型地块。由于区位条件较好，这宗地块吸引了包括中铁、保利置业、中建壹品、华发、绿城、金茂、越秀、建发、中海、招商、华润、天健+深业联合体等在内的12家竞争者参与。

最终，这宗地块经过158轮报价后，最终由招商蛇口以21.55亿元的价格摘得，溢价率创下新高，为86.1%，成交楼面价约8.4万元/平方米，成交楼面价超过2015年拍出的宝安区尖岗山地块，刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP1位置，成为深圳新的单价“地王”。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析称，这宗地块采用“价高者得”原则确定竞得人，无配建保障房及70/90户型限制。地块容积率小于3.1、建筑限高80米，是前海近年出让宅地中高度限制最低的一宗，预计将开发为小高层，形成前海稀缺的低密改善型社区。区别于前海多数地块的“双限”政策，该地块商品房售价不限，为开发商预留了灵活定价空间。随着前海国际枢纽中心等配套逐步落地，该地块有望成为区域标杆项目。

高溢价成交

以当前的成交楼面价测算，这宗地块能够保证竞得房企有较高的安全边际。据贝壳找房，这宗地块地块周边有天健悦湾府和天健悦桂府等二手楼盘，天健悦湾府均价约为12万元/平米，天健悦桂府均价约为11.5万元/平米，业界普遍认为，8.4万元/平方米的楼面价能够给予一定的利润空间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，桂湾片区位于前海自贸区、深港合作区，区位规划优势、产业优势突出。该区域已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售，新房稀缺，区域成熟，安全边际高。

李宇嘉认为，地块体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，即快速开发和销售、快速回款，快速落地业绩，尽量减少市场波动对业绩的影响。另外，地块采用“交地即交证”模式，要求1年内开工、4年内竣工，出让综合条件对开发商也更加友好。

实际上，深圳今年的公开土地市场并不算火热。中指研究院分析称，2025年上半年深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征。根据深圳中原研究中心监测，2025年上半年土地市场的成交面积较去年同期减少40.9%，但成交金额逆势增加11.8%，主要原因是宅地成交量增加。今年上半年，深圳共计有3宗宅地成功出让，合计成交金额为62.71亿元，较2024年同期的1宗实现翻倍增长。

这三宗地块有两宗出现了一定的溢价，说明房企对深圳市场仍然较为乐观。

今年1月16日，龙岗大运地块成功出让，这宗地块共吸引8家房企报名，现场历经246轮，最终被中海以30.65亿元竞得，溢价12.66亿元；6月19日，龙华民治地块在吸引8家房企报名，报价65轮后，最终深联发集团以12.12亿竞得，溢价3.85亿元。

进入7月，深圳土地市场交投活跃。7月7日下午，龙华民治一宗地块出让，经过108轮竞价，中海地产以23.7亿元成功竞得地块，折合楼面地价约3.9万元/平方米，溢价率达40.74%。

虽然有火热的景象，但这些地块多数都是小型地块。反观另一面，今年上半年深圳还“下架”了一宗综合体地块。今年4月28日，深圳土地交易中心突发公告，原定于4月30日出让的宝安中心区一宗地中止交易，宣告这宗起始价86.27亿元、被誉为“黄金商住综合体”的明星地块暂停入市。

一位深圳房企市场部的人士告诉21世纪经济报道记者，深圳近一年来土地市场出让的地块以成交单价来推算，对房企而言都有较大的利润空间。“就算是现在周边在售的楼盘价格卖得更低一些，房企也是可以赚钱的，不过目前深圳的土地市场还是以小型地块供应为主，大的地块接洽的房企较少，说明房企多数还是采取审慎的态度。”

楼市仍在筑底

从深圳当前的市场表现来看，深圳楼市处在冷静期，供应量、库存量均处在较低的位置。

据深圳中原研究中心统计，2025年上半年，新房住宅供应套数13877套，同比下滑28.6%，环比下滑32.9%；新房住宅供应面积139.8万平，同比下滑29.1%，环比下滑37.4%，新房供应量处于近五年低位。

截至6月底，深圳新房住宅存量为266.8万平方米，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为7.63个月，处于近四年来低位。

成交方面，据深圳中原研究中心公布的数据，今年6月，深圳一手住宅网签3275套，环比上升3.6%。其中，预售成交1898套，环比下滑7.6%；现房销售成交1377套，环比增长24.3%。

现房销售成交出现大幅度上涨，这是一个值得关注的现象。由于此前期房在交付环节出现的局部让购房者不满意的现象，购房者当前对交付质量、交付时间等均提出更高的要求，这带动现房销售的增加；此外，由于前几年房企拿地的成本与售价存在“剪刀差”，也带来了库存去化相对较慢，从而使得现房的数量增加也在客观上导致现房销售量增加。

一位深圳房企营销部的人士告诉21世纪经济报道记者，其所在项目于2023年拿地，目前仍在平销阶段。“这个项目从拿地到现在就没有非常集中去化的时候，一般一个星期4到6套，去年新政后稍好一些，但也还剩下几十套的货量。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，在去年9.26政策激励下，深圳楼市潜在需求提前释放，加上存量政策应出尽出，后续增量政策落地未超过预期，市场因此出现冲高回落。另外，今年3月份以后，不仅深圳市场热度有所回落，还有一些城市也是如此，原因在于需求持续释放后，市场会盘整一段时间。