式（4-1）中，关于年利润总额的计算按置业投资和开发投资分为两种情况：

（1）如果是置业投资项目，则年利润总额的计算应按下式进行：

年利润总额 ＝ 年租金毛收入－经营成本（包括租赁税费）－贷款按揭本息支付（如果是一次性支付，则该项为 0）－其他成本

（2）对于开发投资项目来说，年利润总额的计算则按下式进行：

年利润总额 ＝ 年产品销售收入－年产品销售税金及附加－年总成本费用

不过，以上计算按照收益或利润计算内容的不同，实际工作中将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率。

2.投资利润率的应用及注意问题

在进行经济评价时，只要将本项目的投资利润率与行业平均利润率或与事先确定好的可以接受的投资利润率基准进行比较，就可以判断该项目的投资经济效益或盈利能力是否达到预期水平。如果预期的投资利润率高于或等于基准投资利润率，说明该项目的投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可以考虑接受；若预期的投资利润率小于基准投资利润率，则该项目的经济效益并未达到平均水平，一般不予接受，或对该项目的投资计划进行修改，此时需要重新计算投资利润率大小。

显然，关于基准投资利润率的确定并不是一件很容易的事情，因为，它不仅与当前的宏观经济形势、银行贷款利率以及其他行业的投资利润率水平有关，同时也与具体的房地产投资项目类型有关，并且还跟投资者自身的投资个性有关等。一般而言，宏观形势好，利率高、其他行业投资利润率水平高，则某项房地产投资的基准投资利润率也会高；而对于商业物业的投资来说，其基准利润率一般又会比居住物业要高；即使对于相同类型的物业，高档物业的基准收益率也会比中低档物业要高；最后，不同投资者也会对基准收益率有不同的要求。

投资利润率指标的优点是计算简单、直观、易于理解，缺点是正常年度的利润额选择有困难，特别对于房地产开发项目来说，要准确确定其正常年份的利润额是有困难的；所以，一般情况下都按几年的平均值作为年利润总额来计算房地产开发项目的投资利润率。而对于置业投资项目来说，由于其租金收益的可预测性较强，因此，其年利润总额的计算相对简单。

投资利润率指标一般使用于投资额小、比较简单的项目的经济评价，对各年收益不同的多个方案进行比较做方案选择是不合适的。

4.2.2 投资利税率

1.含义与计算公式

投资利税率是指项目利税额与总投资额的比值，一般只适用于房地产开发项目投资的经济效果度量。其计算公式为：